10/31: 第５回 家賃保証制度とは？
家賃保証制度では、空室期間の家賃が
保証されますので、空室の有無に関わらず
オーナーには毎月一定の保証家賃が支払われる、
安定収入を得ることができるシステムです。
しかしながら、「２年ごとに賃料改定を行う」
などの条項が盛り込まれている場合などでは、
必ずしも当初の家賃が永久に保証される
わけではありませんので、計画当初の段階で
適切な賃料設定がなされているかどうかを
チェックすることが重要です。
２年後の家賃見直しが気になる場合は、
契約更新の概念がない「定期借家契約」で
家賃保証契約を結んだり「公正証書」を
取り交わすという手法もあります。
保証されますので、空室の有無に関わらず
オーナーには毎月一定の保証家賃が支払われる、
安定収入を得ることができるシステムです。
しかしながら、「２年ごとに賃料改定を行う」
などの条項が盛り込まれている場合などでは、
必ずしも当初の家賃が永久に保証される
わけではありませんので、計画当初の段階で
適切な賃料設定がなされているかどうかを
チェックすることが重要です。
２年後の家賃見直しが気になる場合は、
契約更新の概念がない「定期借家契約」で
家賃保証契約を結んだり「公正証書」を
取り交わすという手法もあります。
10/27: 第４回 相続税の節税方法
相続税の効果的な節税方法のひとつに、
個人が自分所有の土地に自分名義の
賃貸マンションを建てるという手法があります。
これは、賃貸マンション建築時の
「土地の評価減効果」「建物の評価減効果」
「借入金の債務控除」のそれぞれを組み合わせた
効果によります。
例えば相続税評価額1億円の土地に1億円の
賃貸マンションを全額借入金で建築、その地域の
借地権割合50%、借家権割合30%、新築建物に
対する固定資産税評価額の割合を50%とすると、
土地の評価減▲1500万円、新築建物の
評価+3500万円、借入金の債務控除▲1億円で、
全体で▲8000万円の相続税評価額の減額となり
その分大きく相続税を減らすことができるわけです。
(1年目に相続が発生した場合)
なお、不動産の相続税評価額は物件ごとに
異なりますし、配偶者の有無、子供の数など
によって、相続税対策効果は異なりますので、
自分のケースに応じて、きちんと相続税対策効果を
把握することが重要です。
個人が自分所有の土地に自分名義の
賃貸マンションを建てるという手法があります。
これは、賃貸マンション建築時の
「土地の評価減効果」「建物の評価減効果」
「借入金の債務控除」のそれぞれを組み合わせた
効果によります。
例えば相続税評価額1億円の土地に1億円の
賃貸マンションを全額借入金で建築、その地域の
借地権割合50%、借家権割合30%、新築建物に
対する固定資産税評価額の割合を50%とすると、
土地の評価減▲1500万円、新築建物の
評価+3500万円、借入金の債務控除▲1億円で、
全体で▲8000万円の相続税評価額の減額となり
その分大きく相続税を減らすことができるわけです。
(1年目に相続が発生した場合)
なお、不動産の相続税評価額は物件ごとに
異なりますし、配偶者の有無、子供の数など
によって、相続税対策効果は異なりますので、
自分のケースに応じて、きちんと相続税対策効果を
把握することが重要です。
09/29: 第３回 土地の保有コストとは…
コンニチハ。
今日は朝から雨がしとしと
降っています。
昨日はやけに寒かったし、
よく分からない天気ﾃﾞｽ。
さて、今日は土地の保有コスト
についてのお話です。
土地は所有しているだけで、
毎年「固定資産税」が市町村より
課税されます。
さらにその土地が都市計画で
指定されている市街化区域内に
あれば、都道府県より「都市計画税」
も課税されます。
これらはその土地の固定資産税評価額を
もとに計算され、標準税率は固定資産税
１．４％、都市計画税０．３％となっています。
（各市町村により異なります）
固定資産税評価額は、地価公示価格の
７０％を目安に決定されるといわれています。
なお、その土地が住宅用地であれば、
固定資産税・都市計画税ともに軽減措置があります。
今日は朝から雨がしとしと
降っています。
昨日はやけに寒かったし、
よく分からない天気ﾃﾞｽ。
さて、今日は土地の保有コスト
についてのお話です。
土地は所有しているだけで、
毎年「固定資産税」が市町村より
課税されます。
さらにその土地が都市計画で
指定されている市街化区域内に
あれば、都道府県より「都市計画税」
も課税されます。
これらはその土地の固定資産税評価額を
もとに計算され、標準税率は固定資産税
１．４％、都市計画税０．３％となっています。
（各市町村により異なります）
固定資産税評価額は、地価公示価格の
７０％を目安に決定されるといわれています。
なお、その土地が住宅用地であれば、
固定資産税・都市計画税ともに軽減措置があります。
06/18: 第２回 土地の有効活用について
コンニチハ。
ここ数日は晴れの日が続いていますが…
天気予報では週末から雨みたいですね。
さて、今日は土地の有効活用についての
お話を…
まず、土地は用途別に３つに分類すること
ができます。
１．自己利用（残す土地）
自宅など家族が住んでいる建物がある
土地や、事業に利用している土地。
引き継いでいくことが明確な土地。
このような土地でも収益化を検討する
時代となったようです。
２．換金目的（売却等）
相続が発生した場合等に売却や物納を
するための土地。
売りたい土地と売れる土地はイコールでは
ないので、早期に現金化するか、有効活用
を検討したほうが無難でしょう。
３．収益目的（有効活用）
収益を得るための土地。
固定資産税の納税資金や生活資金を得る。
相続税対策や所得税対策も行う。
また、土地を活用する方法も３つに分類する
ことができます。
１．貸す
元手をかけずに人に土地等を貸して収益を
得る方法。駐車場としての運用や、コンビニ
等に事業用借地権として貸す方法等がある。
２．建てる
賃貸物件（アパート・戸建等）を建てて収益を
得る方法。節税面でのメリットが大きい。
投資金額が大きいので、事前の計画が重要。
利回りを基本に考えるといいでしょう。
３．売却する
土地を売却することで収益を得る方法。
土地の売却には、所有期間により、
譲渡所得税がかかり、その他にも
仲介手数料や印紙税、境界が不明の時
は、測量等の費用がかかることもあります。
以上のようなことから、土地の保有コストを
考えると、活用方針を早期に決定し、
最適な活用方法を検討することが重要と
言えるでしょう。
ここ数日は晴れの日が続いていますが…
天気予報では週末から雨みたいですね。
さて、今日は土地の有効活用についての
お話を…
まず、土地は用途別に３つに分類すること
ができます。
１．自己利用（残す土地）
自宅など家族が住んでいる建物がある
土地や、事業に利用している土地。
引き継いでいくことが明確な土地。
このような土地でも収益化を検討する
時代となったようです。
２．換金目的（売却等）
相続が発生した場合等に売却や物納を
するための土地。
売りたい土地と売れる土地はイコールでは
ないので、早期に現金化するか、有効活用
を検討したほうが無難でしょう。
３．収益目的（有効活用）
収益を得るための土地。
固定資産税の納税資金や生活資金を得る。
相続税対策や所得税対策も行う。
また、土地を活用する方法も３つに分類する
ことができます。
１．貸す
元手をかけずに人に土地等を貸して収益を
得る方法。駐車場としての運用や、コンビニ
等に事業用借地権として貸す方法等がある。
２．建てる
賃貸物件（アパート・戸建等）を建てて収益を
得る方法。節税面でのメリットが大きい。
投資金額が大きいので、事前の計画が重要。
利回りを基本に考えるといいでしょう。
３．売却する
土地を売却することで収益を得る方法。
土地の売却には、所有期間により、
譲渡所得税がかかり、その他にも
仲介手数料や印紙税、境界が不明の時
は、測量等の費用がかかることもあります。
以上のようなことから、土地の保有コストを
考えると、活用方針を早期に決定し、
最適な活用方法を検討することが重要と
言えるでしょう。
11/20: 第１回 不動産取得時の税金とは
土地や住宅を購入（取得）したり、
住宅を新築した場合には、どのような
税金がかかるのでしょうか…
１．印紙税（国税）
売買契約を結ぶときには、
契約書を作成しますが、
このときにかかるのが印紙税です。
２．登録免許税（国税）
土地や住宅を取得すると、
自分の権利を明らかにするために
登記をします。
このときにかかるのが登録免許税です。
３．不動産取得税（地方税）
土地や住宅を買ったり、
住宅を新築・増改築したときには、
不動産取得税の対象となります。
４．所得税の住宅ローン控除（国税）
これは戻ってくるものです。
それが、住宅ローン控除という
所得税の特別控除です。
５．贈与税（国税）
住宅を取得する際に、親や親戚の人など
から資金の贈与を受けたときは
贈与税の対象となります。
６．相続税（国税）
相続や遺贈によって、土地や住宅などの
財産を取得したときは、相続税の対象となります。
これらの税金については特定の場合には、
税金が軽減されることもあります。
以上の税金の他にも、住宅を取得または
新築したとき等には消費税が課税されます。
（土地には消費税はかかりません）
また、不動産を持っているときや売却したときにも
税金がかかります。
ですが、その話はまた今度ということで…
住宅を新築した場合には、どのような
税金がかかるのでしょうか…
１．印紙税（国税）
売買契約を結ぶときには、
契約書を作成しますが、
このときにかかるのが印紙税です。
２．登録免許税（国税）
土地や住宅を取得すると、
自分の権利を明らかにするために
登記をします。
このときにかかるのが登録免許税です。
３．不動産取得税（地方税）
土地や住宅を買ったり、
住宅を新築・増改築したときには、
不動産取得税の対象となります。
４．所得税の住宅ローン控除（国税）
これは戻ってくるものです。
それが、住宅ローン控除という
所得税の特別控除です。
５．贈与税（国税）
住宅を取得する際に、親や親戚の人など
から資金の贈与を受けたときは
贈与税の対象となります。
６．相続税（国税）
相続や遺贈によって、土地や住宅などの
財産を取得したときは、相続税の対象となります。
これらの税金については特定の場合には、
税金が軽減されることもあります。
以上の税金の他にも、住宅を取得または
新築したとき等には消費税が課税されます。
（土地には消費税はかかりません）
また、不動産を持っているときや売却したときにも
税金がかかります。
ですが、その話はまた今度ということで…
